Los contratos de compraventa son los más firmados en nuestro país y, en general, en todo el mundo. Al fin y al cabo, son necesarios para sellar el acuerdo entre dos o más personas respecto a la transacción de un determinado bien mueble o inmueble. Aquí queremos explicarte qué son exactamente, qué elementos los caracterizan y cuáles son sus funciones de forma detallada.
¿Qué es un contrato de compraventa?
Un contrato de compraventa es un documento escrito o digital que refleja el acuerdo alcanzado entre dos o más partes para el cambio de titularidad de un determinado bien mueble o inmueble. Aparece definido, tipificado y regulado en el artículo 1445 y siguientes del Código Civil de España. Dentro de él podemos diferenciar dos partes:
- La parte vendedora: es la propietaria original del bien y la que se compromete a entregarla al comprador.
- La parte compradora: es la que recibe el bien, generalmente, a cambio del pago de una cantidad de dinero determinada.
Dicho esto, resulta evidente que el contrato de compraventa conlleva una serie de obligaciones y derechos para ambas partes.
Obligaciones contraídas por el comprador y el vendedor?
Pero, ¿cuáles son las obligaciones que conlleva el contrato de compraventa para las partes implicadas?
En concreto, el comprador se compromete a:
- Pagar el precio pactado y estipulado en el documento.
- Abonar los gastos derivados de la firma del contrato. Hablamos, por ejemplo, de la inscripción en el Registro de la Propiedad y del pago de los impuestos relacionados con los derechos reales (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, etc.).
Por su parte, el vendedor tiene la obligación de:
- Conservar la propiedad que va a ser transferida mediante el contrato de compraventa hasta el momento de la firma y la entrega.
- Transmitir la titularidad de la propiedad en el mismo momento en el que se produzca la firma del contrato.
- Realizar la entrega del bien en el momento que haya acordado con el comprador.
- Sanear vicios ocultos que pudiese contener la propiedad.
Principales características del contrato de compraventa
Si bien es cierto que existen muchos tipos de contratos de compraventa, de los cuales hablaremos un poco más adelante, hay serie de características que los definen a todos por igual. En concreto, estos contratos son, por definición:
- Bilaterales: esto quiere decir que generan obligaciones y derechos a las dos partes que lo firman. En concreto, el comprador se compromete a través de él a abonar una cantidad determinada por el bien que desea adquirir, mientras que el vendedor asume la responsabilidad de transmitir la titularidad de su propiedad y de entregársela en el momento pactado.
- Instantáneos: el acto de compraventa se realiza a la vez. Es cierto que se puede fijar una fecha futura para la entrega del bien, pero no es lo más habitual. Solo hay que pensar en el caso de la venta de una casa usada. En el momento de la firma, lo normal es que el vendedor entregue las llaves al comprador nada más estampar su rúbrica en el contrato.
- Onerosos: con esto queremos decir que generan gravámenes y provechos recíprocos. Hay que partir de la base de que el bien vendido tiene una valoración económica y que eso conlleva contraprestaciones para las dos partes.
Ahora bien, el Código Civil da bastante libertad para la negociación de las partes. Esto hace que, por ejemplo, se pueda pactar diferir el cumplimiento de ciertas obligaciones, en cuyo caso el contrato tendría carácter de tracto sucesivo.
Elementos imprescindibles del contrato de compraventa
Por su parte, el Código Civil también establece que, para que pueda existir un contrato de compraventa, es necesario que haya:
- Sujetos o partes: pueden ser personas físicas o jurídicas. Hablamos, como no, del vendedor y del comprador.
- Un objeto: son aquellos bienes que se van a transferir mediante pacto a través del contrato de compraventa.
- Un precio: es la cantidad de dinero que el vendedor exige al comprador para traspasarle la propiedad. El Código Civil determina que debe ser justo, real y concreto.
Tipos de contratos de compraventa
En primer lugar, hay que diferenciar entre contratos de compraventa que hacen referencia a bienes muebles y a contratos de compraventa que hacen referencia a la transmisión de bienes inmuebles ya que el Código Civil así lo establece:
- Contrato de compraventa para bienes muebles: se considera consensual. Esto significa que el simple consentimiento de las partes ya le confiere validez legal y obligaciones para las partes.
- Contrato de compraventa de bienes inmuebles: es formal. Esto hace que requiera que siempre deba estar plasmado en un documento físico, es decir, por escrito, y que para su firma sea necesaria la presencia de un notario que dé fe del acto. No es posible vender una casa mediante un acuerdo verbal, por ejemplo.
El pago en los contratos de compraventa
Antes dijimos que los contratos de compraventa son instantáneos. Esto se debe a que implican la transmisión del bien de forma inmediata o diferida a una fecha concreta y pactada. Además, esta característica conlleva también, como es obvio, el pago acordado por el bien. Sin embargo, no existe una obligatoriedad de que se realice de manera inmediata. Vamos a ver las fórmulas contempladas:
- Pago a plazos: generalmente, se da en aquellos casos en los que el bien tiene un precio bastante elevado. En el contrato se establece el método de pago y las consecuencias derivadas de no llevarlo a cabo en tiempo y forma. Los bienes sin ánimo de lucro, los destinados a la reventa y los garantizados mediante hipoteca no se pueden acoger a esta fórmula.
- Garantía hipotecaria: no se debe confundir con el precepto anterior. En este caso, una entidad bancaria paga al vendedor la cuantía acordada por el bien inmueble. A cambio, el comprador se compromete a abonarle ese importe con unos determinados intereses en un lapso de tiempo concreto. Mientras tanto, la entidad financiera dispone de una escritura hipotecaria propia e independiente a la del nuevo propietario.
- Pago aplazado: en este supuesto, el comprador se compromete a abonar el importe total de la compra al vendedor, pero no en el momento de la firma, sino en una fecha futura previamente acordada.
- Sobre plano: este es un modelo reservado al mercado inmobiliario. Generalmente, el comprador realiza un precontrato de reserva mediante el pago de una señal y, posteriormente, firma otro contrato privado con la promotora de la construcción. En él se fija una fecha para la entrega de llaves. Durante ese tiempo, el interesado se compromete a abonar una determinada mensualidad al promotor para que financie la obra. Cuando la vivienda esté terminada, el importe pagado se descontará del precio pactado y se firmará el contrato de compraventa definitivo, en el cual sí puede solicitar una hipoteca si lo necesita.
En resumen, esto es todo lo que debes saber en torno a los contratos de compraventa. Esperamos haberte sido de ayuda y haber resuelto todas tus dudas al respecto.
